Jual rumah adalah satu urusan yang kompleks melibatkan pelbagai pihak dan wang ringgit yang besar. Waktu Anis memulakan perjalanan sebagai REN jual rumah dulu memang rasa a bit overwhelmed dengan maklumat yang ada merata-rata.
Jadi, artikel ni adalah nota yang Anis kumpulkan berkaitan dengan cara jualan rumah di Malaysia untuk rujukan kita bersama. Boleh bookmark atau save link siap-siap supaya senang nak rujuk balik nanti.
Carta Aliran (Flowchart) Cara Nak Jual Rumah
Ini adalah gambaran awal proses penjualan rumah di Malaysia daripada perspektif penjual rumah. Ia tidak merangkumi semua perkara yang ada tapi adalah rangka yang baik untuk kita mula fahamkan proses keseluruhan jualan rumah.
1. Perlu ke lantik ejen/REN jualan untuk jual rumah saya?
Jika pemilik rumah memang sedia ada mahir dalam selok belok jualbeli hartanah dan mempunyai masa untuk menguruskan sendiri segala urusan tak ada masalah untuk mereka jual rumah tersebut sendiri. Pemilik rumah boleh untuk menjual rumah sendiri mengikut Akta 242 (Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta).
Namun begitu, pemilik rumah masih perlu mengeluarkan wang sendiri bagi membayar kos pengiklanan, carian persendirian terkini dan kos-kos berkaitan pemilihan prospek dan lawatan ke rumah.
Yang mana kos-kos ini selalunya ditanggung oleh ejen jika lantikan ejen dibuat. Ejen HANYA akan mendapat bayaran jika sesebuah rumah itu terjual.
Lantikan ejen ataupun REN digalakkan bagi mengelakkan kejadian penipuan dan scam rumah yang sering berlaku.
Jualan rumah ni melibatkan pelbagai jenis pihak selain daripada penjual dan pembeli rumah, antaranya adalah pihak pemberi pembiayaan (bank atau LPPSA), peguam hartanah, pejabat tanah, juruukur tanah dan juga panel penilai hartanah.
Proses jualbeli rumah juga memerlukan pengetahuan yang mendalam berkenaan undang-undang seperti Kanun Tanah Negara, Akta Kontrak, Akta Duti Setem, Enakmen Rizab Melayu, Akta Pusaka Kecil dan Akta Pengurusan Strata.
Proses pindah hakmilik tanah yang digunapakai juga boleh jadi berlainan bagi setiap negeri. Contohnya bagi negeri Perak, terdapat sekatan tertentu bagi pemilikan rumah kos rendah dan juga rumah yang dibina di bawah Skim Rumah Perakku.
Setiap kesilapan atan kelengahan dalam proses jualbeli rumah ni akan memakan masa dan wang ringgit yang banyak.
Cara paling cepat untuk jual rumah adalah dengan melantik ejen yang dipercayai, profesional dan bertauliah. Nak lagi cantik, ejen tersebut juga perlu mempunyai pengalaman menjual jenis rumah dan di lokasi yang sama dengan rumah yang anda nak jual.
Macam mana cara jual rumah melalui ejen ni? Berapa komisen ejen jual rumah ni? Nak tahu lebih lanjut mengenai lantikan ejen rumah? Boleh klik dan baca dalam artikel di bawah.
https://anissuhaila.com/cara-jual-rumah-melalui-ejen-elakkan-ditipu/
2. Proses penyediaan dokumen jualan rumah. Kumpulkan dokumen-dokumen penting ni sebelum mula nak jual rumah.
Sebelum apa-apa pastikan dokumen-dokumen ni lengkap terlebih dahulu supaya proses seterusnya lebih lancar dan mudah.
- Geran Rumah (Title) – Pastikan geran asal ada dan nama pemilik yang ingin menjual perlu berada dalam geran tersebut. Jika geran masih berstatus geran induk, proses menjual akan menjadi lebih panjang kerana urusan pertukaran status geran. Jika status geran induk melebihi 10 tahun kebanyakan bank susah nak bagi loan untuk pembelian rumah tersebut.
- Salinan Kad Pengenalan pemilik sah rumah – Bagi tujuan pengesahan identiti anda sebagai pemilik sah rumah tersebut.
- Salinan Cukai Pintu dan Cukai Tanah terkini – Sebelum kita tandatangan sebarang perjanjian jualbeli rumah tersebut perlu bebas daripada sebarang tunggakan cukai pintu dan cukai tanah, ini adalah tanggungjawab pemilik. Jika tak dijelaskan proses jualbeli tak boleh berlaku.
- Salinan Bil Utiliti (Air, Elektrik dan IWK) dan Bil Selenggaraan terkini – Sama juga dengan cukai pintu dan tanah, sebarang tunggakan perlu diselesaikan oleh pemilik yang bertanggungjawab sebelum surat penjanjian jualbeli boleh ditandatangani.
- Penyata Baki Hutang/Penyata Tebus Hutang (Redemption Letter) – Jika rumah tersebut masih lagi mempunyai baki pinjaman, pastikan anda dapatkan penyata baki hutang terkini daripada bank ataupun pihak pemberi pinjam yang berkaitan. Dokumen ni penting untuk kita pastikan untung rugi kita daripada penjualan rumah kita nanti.
- Salinan Perjanjian Pembiayaan Dengan Pihak Pemberi Pinjam – Dalam dokumen ni ada maklumat seperti berapa bayaran bulanan (instalment), cas kelewatan, terma syarat dan terpenting jika ada sebarang lock-in-period ataupun tidak. Jika ada, ini boleh mengurangkan hasil jualan rumah nanti.
- Salinan Pelan Bangunan/ Binaan Tambahan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan(PBT) – Jika rumah yang nak dijual tu mempunyai sebarang ubahsuai ataupun penambahan struktur binaan daripada pelan asal, pastikan ada pelan baru yang diluluskan oleh PBT. Jika tidak, penilaian rumah akan mengikut pelan asal sahaja, rugi jika pemilik dah habiskan ratusan ribu tapi tak dikira nilainya.
Nak jual rumah tapi, geran asal dah hilang?
Pening tak tahu dokumen itu dan ini nak dapatkan kat mana?
Tak ada masa untuk ke sana sini untuk dapatkan dokumen-dokumen penting ni?
Itu tandanya anda perlukan bantuan perunding hartanah berdaftar. Jika berminat, boleh klik je link dekat bawah ni untuk Whatsapp.
3. Cara Semak Harga Rumah bagi Rumah Mudah Terjual
Boleh sambung baca artikel di bawah untuk butiran lanjut mengenai cara semak harga rumah.
https://anissuhaila.com/cara-semak-harga-rumah/
4. Kos-kos Berkaitan Penjualan Rumah
- Denda lock-in-period
- Yuran guaman ketika pembelian rumah
- Yuran guaman ketika penjualan rumah
- Kos penyempurnaan geran (Perfection)
- Fi ejen
- Kos kepada liquidator (jika berkenaan)
- Tunggakan yuran selenggara ataupun maintenance fee
- Tunggakan cukai tanah dan pintu
- Tunggakan bil utiliti
- Kos baik pulih rumah
- Kos pengubahsuaian ataupun renovation
- Cukai untung jual rumah (CKHT)
5. Berapa untung saya dapat bila jual rumah ni?
Ejen yang dilantik selalunya akan bantu anda untuk kirakan berapa anggaran kasar yang pemilik rumah akan dapat daripada hasil jualan rumah tersebut.
Formula kiraan untung jual rumah adalah seperti berikut:
Keuntungan hasil jualan rumah = Harga jualan rumah – Baki pinjaman rumah (jika masih ada) – Kos-kos jualan rumah yang terlibat
Nak tahu lebih lanjut mengenai kiraan keuntungan dengan lebih teliti? Berapa cukai saya kena bayar kalau banyak untung? Nak tengok contoh kiraan berdasarkan kes sebenar?
Boleh sambaung baca dalam artikel di bawah.
https://anissuhaila.com/cara-kira-untung-rugi-jual-rumah/
6. Proses semakan ataupun house inspection sebelum jual rumah.
Sebelum rumah diiklankan ejen yang dilantik akan datang untuk semak keadaan semasa rumah tersebut.
Kenapa penting semakan ataupun house inspection ni?
Pertama sekali adalah untuk memastikan bahawa alamat rumah tersebut benar, dan rumah tersebut betul-betul wujud.
Ada kes yang mana pemilik rumah tinggal jauh di Johor, rumah pusaka ada di Taiping. Gambar ada, tapi dah lama, geran semua masih ada lengkap. Bila kita datang buat inspection, rupanya rumah dah tak wujud. Yang ada lantai sahaja.
Apa yang terjadi sebenarnya? Rupa-rupanya kita dapat tahu bahawa rumah tersebut adalah sepenuhnya kayu, kecuali sedikit bahagian yang disimen di sebelah bawah.
Nak kata anai-anai, tak ada kesan ataupun trace langsung. Boleh jadi ada orang datang, dismantle dan curi kayu-kayu rumah tersebut yang mempunyai harga yang mahal di pasaran.
Kedua, kita nak semak keluasan tanah seperti yang ada dalam surat hakmilik. Lebih-lebih lagi rumah yang pagarnya usang atau sudah tidak berpagar.
Ada kes yang mana sebahagian daripada tanah pemilik tahu-tahu dah dijadikan jalan. Ada jugak kes yang mana jiran dia ambik jadikan kawasan kolam ikan dan reban ayam.
Untuk situasi sebegini kita akan nasihatkan pemilik hartanah untuk dapatkan khidmat juruukur bertauliah dan pagarkan semula kawasan hartanah miliknya sebelum meneruskan proses pengiklanan.
Apa perkara lain yang akan disemak sewaktu house inspection?
Dalam pasaran sekunder ataupun subsale, rumah akan dijual dalam keadaan ‘as is where is basis’.
Bermakna rumah tersebut akan dijual dalam keadaan sedia ada sepertimana sewaktu bakal pembeli datang untuk viewing rumah tersebut.
Keadaan sedia ada ni juga termasuk dengan apa yang ada dalam rumah dan melekat dengan rumah tersebut.
Bermakna kalau pemilik nakkan aircond rumah, kena maklumkan kepada ejen yang dilantik bahawa aircond tersebut tak termasuk ataupun lebih baik lagi ambil keluarkan sebelum proses pengiklanan bermula.
Keadaan ataupun kondisi perkara asas juga akan dinilai ketika house inspection seperti:
- Bumbung
- Pagar
- Pintu
- Kipas
- Lampu
- Tingkap
- Sistem wiring
- Sistem perpaipan
Khidmat nasihat akan diberikan jika apa-apa baikpulih diperlukan supaya tidak menjejaskan harga rumah yang dapat dicapai di pasaran.
Berikut merupakan proses awal yang perlu diberi perhatian sepenuhnya bagi penjual rumah yang mahukan harga rumah yang cantik di pasaran.
Selebihnya selepas ini bermula dengan proses pengiklanan sehingga VP adalah lebih straightforward, tidak mudah tetapi renyah dan beban kerja semuanya dilakukan oleh ejen hartanah dan peguam yang dilantik.
7. Proses pengiklanan rumah.
Proses pengiklanan rumah ni berlainan bagi setiap ejen. Anis kongsikan sahaja secara am bagaimana proses pengiklanan ni berlaku di sebalik tabir bagi klien yang melantik Anis.
8. Proses tapis dan bawa prospek untuk viewing rumah.
Proses ni sepenuhnya dilakukan oleh ejen yang dilantik. Ejen akan memberi laporan berkenaan dengan semakan profil bakal pembeli dan kadar minat pembeli dengan hartanah tersebut.
9. Proses penerimaan duit booking.
Bila dah ada prospek yang dibawa viewing tadi dah berminat dengan rumah tersebut, bakal pembeli akan letakkan duit booking selalunya 3.18% daripada harga rumah yang dipersetujui.
3.18% ni juga akan dimasukkan ke akuan khas di bawah agensi ya. Bukan akaun personal ejen atau sesiapa sahaja. Kalau masuk ke dalam akaun peribadi dikhuatiri duit ni diselewengkan.
3.18% inilah yang akan digunakan bagi membayar agensi ejen yang dilantik tadi, jadi pemilik tak perlu keluar duit daripada poket sendiri untuk bayar ejen.
Dalam situasi bakal pembeli tiba-tiba batalkan hasrat pembelian tanpa sebab kukuh yang dibenarkan, sebahagian deposit tersebut akan diberikan kepada pihak penjual atas masa yang dibazirkan.
10. Proses tandatangan surat perjanjian jualbeli.
Penyediaan surat perjanjian jualbeli akan diuruskan oleh peguam. Ada ketika pemilik akan dapatkan bantuan Anis untuk memastikan tiada klausa asing dalam perjanjian dan untuk mereka fahamkan setiap baris yang ditandatangani.
