Macam mana cara nak jual rumah belum habis bayar? Mungkin sampai masanya untuk anda jual rumah ni, mungkin sebab dah berpindah jauh untuk tempat kerja baru atau anda sudah beli rumah yang lebih baik untuk keluarga yang dah makin ramai atau mungkin sudah masanya untuk menikmati keuntungan pelaburan daripada menjual rumah kedua.
1.0 Boleh ke nak jual rumah belum habis bayar ni?
Tak kiralah apa sebabnya, anda tertanya-tanya, boleh ke nak jual rumah ni? Ye lah, rumah ni masih ada baki pinjaman perumahan daripada bank, boleh ke nak jual rumah sebelum habis bayar pinjaman sepenuhnya?
Boleh, tak ada masalah. Boleh saja untuk kita jual rumah yang belum habis bayar pinjaman perumahan daripada pihak bank.
2.0 Langkah-langkah jual rumah yang masih di bawah pinjaman bank:
2.1 Semak dulu maklumat berkaitan pinjaman perumahan dan rumah
Ada beberapa perkara yang perlu di semak terlebih dahulu sebelum anda jual rumah ni, antaranya:
2.1.1 Adakah pinjaman perumahan ni mempunyai sebarang ‘lock-in period’?
Lock-in period ni adalah tempoh minima yang bank tetapkan untuk anda kekal mempunyai pinjaman ni dengan bank tersebut. Jika anda masih nak menjual dalam tempoh lock-in period tersebut, anda perlu membayar penalti seperti yang ditetapkan.
2.1.2 Rumah ni freehold ataupun leasehold?
Rumah di bawah title freehold secara amnya lebih mudah daripada segi urusan jual beli. Manakala bagi rumah di bawah status leasehold pula akan melalui proses jual beli yang lebih lama.
Bagi rumah di bawah title leasehold ni, tengok bila tarikh akhir ataupun luput pajakan. Selalunya kalau baki pajakan kurang daripada 30 tahun, susah untuk dijual sebab bank jarang nak bagi pinjaman kepada bakal pembeli.
2.1.3 Adakah baki pinjaman dengan bank kurang daripada harga pasaran terkini?
Anda boleh telefon bank anda dan minta mereka sediakan slip penyata terkini berapa baki pinjaman rumah anda dengan pihak bank. Daripada penyata ni, anda boleh tahu berapa jumlah sebenar baki pinjaman anda.
Seterusnya, anda boleh semak berapa harga terkini rumah ni. Cara untuk semak harga terkini rumah ni boleh rujuk kepada Panduan Semak Harga Pasaran Rumah Terkini.
Pastikan harga pasaran ataupun harga boleh jual tu melebihi daripada berapa baki pinjaman yang kita ada dengan pihak bank. Jika kurang, kita perlu ‘top up’ sendiri tau nilai tu jika kita nak jual jugak rumah tersebut.
Biasanya rumah yang lebih daripada 10 tahun pinjaman mempunyai nilai lebih daripada baki pinjaman bank sedia ada. Daripada sini juga anda boleh buat anggaran keuntungan berapa yang anda boleh dapat daripada penjualan rumah ni.
2.2 Pelantikan ejen jualan dan juga peguam
Seterusnya, bila kita dah sediakan semua dokumen dan tak ada masalah lain. Pastikan kita buat lantikan ejen dan juga peguam bagi mempercepatkan proses jualan rumah kita tadi. Untuk lantikan ejen rumah pastikan ejen tersebut adalah ejen yang arif dan berpengalaman menguruskan rumah di kawasan rumah anda. Elakkan ambil ejen yang duduk jauh daripada rumah yang anda nak jual tu.
Bagi peguam pula, lantik peguam yang mempunyai pengalaman conveyancing, iaitu peguam yang arif dalam menguruskan guaman proses jual beli rumah. Ejen yang berpengalaman akan mempunyai senarai panel guaman yang boleh disyorkan kepada anda.
2.3 Tandatangan perjanjian jual beli (SPA) tanda jadi jual
Katakanlah anda dah pun ada pembeli yang berminat untuk beli rumah tu, masa untuk tandatangan perjanjian jual beli ataupun dikenali sebagai Sale and Purchase Agreement.
SPA adalah legally binding contract. Pastikan anda betul-betul nak jual rumah tersebut ya, sebab setelah proses tandatangan SPA, anda sebagai penjual tak boleh sesuka hati nak batalkan proses jual beli tersebut. Pembatalan hanya boleh dibuat melalui klausa atau peruntukan khas yang ada dalam SPA sahaja.
2.4 Peringkat pertama pembayaran: Pembeli kepada bank penjual
Apabila kedua-dua pihak penjual dan pembeli dah tandatangan SPA itu tadi, pihak peguam penjual akan memohon penyata baki pinjaman terkini sekali lagi dengan bank anda.
Seterusnya, pada peringkat pertama bayaran, bank pihak pembeli akan melangsaikan hutang sedia ada rumah tersebut (mengikut penyata baki pinjaman terkini) dengan bank pihak penjual terlebih dahulu.
Apabila pembayaran selesai dibuat, bank pihak penjual akan menyerahkan geran asal dan dokumen lain yang berkaitan kepada pihak peguam pembeli. Peguam pihak pembeli pula akan menyediakan perjanjian gadai baru buat pihak pembeli menggunakan dokumen-dokumen tersebut. Ini adalah sebahagian daripada proses yang dinamakan tebus gadai atau proses tebus hutang.
2.5 Proses pelepasan gadaian (discharge of charge) dan proses pindah milik rumah
Seterusnya, pihak peguam akan meneruskan proses untuk pindahkan hakmilik rumah pula. Berikut merupakan beberapa proses yang akan dilalui bagi proses pelepasan gadaian ni:
- Peguam membuat semakan rekod gadaian rumah atau hartanah tersebut.
- Peguam akan meminta anda mengemukakan dokumen yang diperlukan serta memastikan dokumen yang disediakan lengkap.
- Urusan menandatangani dokumen bagi proses pelepasan gadaian.
- Proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam.
- Urusan duti setem pindah milik dan gadaian (adjudikasi).
- Urusan penyerahan dan pendaftaran pindah milik dan gadaian di pejabat tanah.
- Peguam akan menghantar Surat Nasihat (Letter of Advice) kepada bank untuk melepaskan(disburse) pinjaman.
2.6 Peringkat kedua pembayaran dan Vacant Possession: Penyerahan millikan kosong rumah kepada pembeli (pemilik baru)
Ini adalah peringkat yang paling digemari oleh penjual. Sebab pihak peguam akan menyuruh bank pembeli tadi untuk menyelesaikan semua baki pinjaman kepada pihak penjual (full disbursement).
Pembayaran tadi akan diperoleh oleh peguam terlebih dahulu sebelum diserahkan kepada pihak anda. Setelah selesai dapatkan bayaran ni, anda boleh menyerahkan kunci tadi kepada pemilik baru rumah tersebut melalui ejen anda.
